Como saber si una casa está al precio correcto (Parte 2)

Habiendo revisado las razones teóricas que eran necesarios explicar al menos someramente sobre las cuales los financistas basamos una decisión correcta de inversión o compra de bienes raíces, vamos ahora a lo que nos interesa, al grano: cómo puedo saber si el precio de una vivienda en la que estoy interesado es el “correcto”, el que refleja el valor intrínseco o económico?

 

Los analistas financieros y expertos en finanzas usamos frecuentemente un método algo sofisticado con proyecciones de flujos de caja basadas en el precio de la renta para estimar cuál debería ser ese precio teórico. Pero afortunadamente hay un pequeño truco o secreto profesional, que es una especie de atajo intelectual, y que normalmente genera un resultado similar o parecido al que arrojaría el uso de nuestros más sofisticados métodos financieros. No se necesita ser un gran experto para hacerlo y solamente entender estos principios que hemos discutido anteriormente y usar una muy simple pero efectiva formulita, la cual es usada por muy experimentados inversionistas con décadas de experiencia en bienes raíces. Esta es la fórmula:

 

Precio Teórico    

de la Propiedad: Precio de la Renta Mensual         X   factor (min.=150

                        de una propiedad igual o similar               máx.=180)

 

Expliquemos con un ejemplo real. Usaré como primer ejemplo una propiedad en una ciudad del área de la Bahía de San Francisco que ha sido golpeada por el problema de la ola de créditos tóxicos subprime: Richmond, California. Este es un muy buen ejemplo de lo que está pasando no solamente en California sino en todo el país en el caso de viviendas en los estratos socioeconómicos populosos, de menores ingresos y donde las viviendas tienen usualmente precios más bajos.

 

Tenemos el siguiente aviso real publicado en el famoso sitio de internet Craigslist:

 

$175,000 / 3br – Richmond New Homes For Sale (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-2wcaz-1137051624@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-23, 4:06PM PDT

Brand new homes for sale in North Richmond. All new construction. Each home features 3 bed/2.5 baths, master suite and fireplace in living room. Kitchens feature granite counters & SS appliances. Must see! Open House Sunday, April 26th 2-4pm or by appointment.

Contact Gary Lewis-Robinson of Community Housing Development Corporation – North Richmond @ 510-368-8098.

Filbert at 3rd (google map) (yahoo map)

PostingID: 1137051624

 

 

Uhmmm…  $ 175,000  por esta casa…supongamos que está interesado en comprar esta propiedad. Cómo saber si está al precio “correcto”? Bueno, primero ya sabe usted que es necesario hallar una propiedad igual o muy similar en esa misma zona (no más de una milla alrededor). Afortunadamente, existen dos muy similares (no iguales) propiedades a menos de 5 cuadras de la cas en cuestión. Miremos estos avisos también publicados en Craigslist en esa misma semana:

 

 

$1495 / 3br – 3bdr/2baths/SECTION 8 IS WELCOMED (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-dapeq-1141636974@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-26, 6:24PM PDT

3 bed/2 baths house.
The almost brand new house – it was build in 2005 year.
The house is approved for Section 8. So people who have vouchers for Section 8 are welcomed. In all bedrooms laminate floor installed.
The tile installed in the kitchen, the bathrooms, etc. Big kitchen; marble countertop in the kitchen installed. By the new regulations in the house installed the sprinkles system. There is a garage and a protected driveway where you can in addition park your car. The security system Brinks installed in the house. A sliding door from a master bedroom leads to the backyard. A washer, dryer, refrigerator, stove – installed in the house. This is a great house to live in.

Interested to see it inside – email me your phone number- I’ll call give you a call.

Thanks.

Grove at Fourth (google map) (yahoo map)

cats are OK – purrr

dogs are OK – wooof

PostingID: 1141636974

 

 

Noten que como habiamos comentado estas propiedades están ubicadas en una zona de bajos ingresos, el aviso dice por ejemplo que pueden aplicar a alquilar aquellos inquilinos que se acogen a la regulación conocida como Section 8 en California, básicamente alquileres “pseudo subsidiados”. Eso no invalida el análisis sino por el contrario, enfatiza el punto que tratamos de hacer aquí en este ejemplo.  A continuación tenemos otro aviso por una propiedad muy similar en la misma area de Richmond, CA, siempre cortesía de  Craigslist:

 

 

$1350 / 3br – house for rent N. Richmond (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-cqccc-1129891376@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-19, 11:36AM PDT

3bd. 2ba. 1 c.garage
all electric kitchen
legal security bars, locked gate
deposit neg. garbage paid
Section 8 OK
Call 510 303 6478

Silver Ave. at Truman& Fourth (google map) (yahoo map)

PostingID: 1129891376

 

 

Si ven en los mapas que están accesibles en los enlaces (links) incluidos, pueden comprobar que todas estas viviendas están muy cerca una de la otra.

 

Entonces, procediendo al cálculo usando nuestra formulita mágica:

 

Con la renta de $ 1495 al mes:

Precio “correcto” o valor teórico

de la casa en Filbert at Third  =  1495 x 150 = $ 224,250 (mínimo)

                                          =  1495 x 180 = $ 269,100 (máximo)

Con la renta de $ 1350 al mes:

Precio “correcto” o valor teórico

de la casa en Filbert at Third  =  1350 x 150 = $ 202,500 (mínimo)

                                          =  1350 x 180 = $ 243,000 (máximo)

 

Esto quiere decir que la casa en Filbert at Third  en la ciudad de Richmond, CA, que se está vendiendo a un precio de Mercado a fines de Abril del 2009 de $ 175,000  debería tener un valor teórico o “correcto” de al menos $ 202,500 (el más bajo de acuerdo a los dos calculos que hicimos arriba) o no más de $ 269,100 (el más alto de los dos calculos que hicimos). El valor teórico promedio debería haber sido de ($ 202,500 + $ 269,100) dividido entre 2 resulta  en = $ 235,800. En conclusion, según este análisis, esta casa es una buena oportunidad de compra porque el precio de venta actual de $ 175,000 es muy inferior a cualquiera de los valores teóricos, o, en otras palabras, desde el punto de vista de un comprador potencial o inquilino potencial, alquilar cualquiera de esas otras dos propiedades ofrecidas en renta no es una buena idea porque mejor sería comprar la casa en Filbert at Third  que está subvaluada. Todo esto, estrictamente desde el punto de vista financiero.

 

Esta es la manera en la cual usted puede evitar caer en un muy costoso error financiero y por el contrario maximizar su presupuesto y ganar capacidad de negociación en el proceso de la compra de su casa.

 

En nuestra siguiente entrada al blog haremos otro ejemplo, ahora más bien con una propiedad en un area donde recién se está empezando a sentir el impacto de la crisis inmobiliaria: Danville, California, donde resido. Esta es una zona de viviendas mucho más caras usualmente, debido a que los residentes tienen niveles de ingresos sumamente altos, con una población donde la mayoría tiene al menos grado de Bachillerato y empleos en sectores económicos de alto valor agregado. Y sin embargo, también ahí se está empezando a ver el mismo fenómeno de fuerte caída de precios. Los espero en una Dios mediante muy próxima oportunidad.

 

Un abrazo,

 

Hernán