Mil disculpas amigos del blog por el aparente abandono. He tenido unas semanas bastante atareadas con trabajo, familia, un nuevo proyecto de consultoría y educación para empresarios Hispanos que tiene muchas perspectivas positivas, y buscando y revisando materiales de investigación para usar en la segunda parte de mi ensayo sobre el rol de los sindicatos en una recesión. Trataré sin embargo de ser más constante en postear entradas al blog.
Mientras termino de analizar mis materiales para la segunda parte del ensayo en cuestión, quisiera aprovechar para tocar un tema relacionado con bienes raices que he desarrollado en la radio y en la universidad donde dicto cátedra: como saber si una propiedad de bienes raices está valorizada al precio correcto, desde el punto de vista financiero, usando principios de economia y finanzas?
Para ello, necesitamos saber que, desde el punto de vista económico y financiero, una propiedad de bienes raices es un tipo de activo, vale decir, un recurso que tiene valor intrínseco porque puede generar un flujo de caja o efectivo sea por su venta o por su explotación en una actividad de negocios, en este caso por su alquiler.
El valor teórico de cualquier activo, de acuerdo a la teoría y prácticas económicas y de finanzas, está dado por el valor presente del flujo de efectivo que será generado por dicho activo, vale decir, el flujo de caja futuro descontado por una tasa de retorno, el costo de oportunidad o porcentaje de ganancia que compense al inversionista por la mayor o menor incertidumbre de recibir dichos dineros en el futuro y por la demora o prontitud con que se recibirán.
Para fines de valorizacion, entonces, el flujo de caja que puede potencialmente generar una propiedad, desde el punto de vista financiero, es el de la renta o alquiler que se puede cobrar por la misma. Entonces, el valor de una propiedad depende del monto de la renta o alquiler que esa propiedad puede generar.
Pero usted me puede decir, pero para que tanta complicación, acaso no ve usted el precio de la casa en el mercado y ese no es el valor? Buena pregunta, pero Precio no es lo mismo que Valor para nosotros los analistas financieros. Para muestra, que mejor botón que referirlo a las tristes experiencias de millones de inversionista y “propietarios” (o expropietarios) que pagaron increíbles precios por viviendas y propiedades que ahora han caido inclusive en más de un 80% de dichos precios. Aparentemente, esos precios de mercado no eran realmente una representación real del valor de dichas propiedades. Eso quiere decir entonces que el precio “correcto”, desde esta perspectiva basada en principios financieros y económicos, es aquel que es similar al valor teórico, el cual a su vez se basa en el valor de mercado de las rentas o alquileres observados en el mercado.
Porqué la renta es la base correcta para obtener el valor (y por ende el precio teórico justo y correcto) para una propiedad? Porque la renta refleja en todo momento las expectativas de empleo e ingreso de la población económicamente activa de la región o área donde la propiedad se ubica. Las rentas reaccionan en forma bastante inmediata y directa ante variaciones en el tipo de empleo (si por ejemplo los trabajos en la zona requieren mayormente una educación avanzada y por tanto resultan en mayores ingresos) y en el nivel de empleo (a menor desempleo, las rentas tienden a subir, y viceversa). Por supuesto, es importante también el mayor o menor stock o inventario de propiedades en alquiler disponibles y la demanda que puediera existir, pero estos factores son bastante menos significativos y en todo caso subsidiarios a los dos primeros que mencionamos anteriormente.
Por ejemplo, las rentas en promedio en el corredor de la carretera US 101 entre Marin-San Francisco-Sillicon Valley son bastante mayores que en el resto del SF Bay Area (donde las rentas están en general un 35-40% más altas que en el resto del país): al menos un 25% del valor agregado económico de dicha subregión es generado por las industrias de alta tecnología, intensivas en mano de obra altisimamente calificada y remunerada, y donde más de un 60% de todos los empleados en esa subregión son calificados como “trabajadores del conocimiento”, ambos porcentajes muy superiores al promedio nacional o inclusive estatal. Alrededor de una tercera parte de las unidades familiares residentes en esa zona ganan un ingreso anual promedio de más de $ 100,000 que es más de un 60% superior al promedio nacional y estatal. Y es asimismo este corredor tecnológico el que ha mantenido al mes de Marzo del 2009 el menor nivel de desempleo de toda la region metropolitana del área de la Bahía, con un porcentaje promedio de un 9% comparados con más de un 10.5% para los otros condados de la Bahía, un 11.5% para California y ligeramente mayor al 8.5% para los Estados Unidos en medio de la Gran Recesion / Depresion actual.
Por lo anterior, las rentas casi no han cambiado en el ultimo año en dicha zona, según la empresa especialista Realfacts, que dice que en el primer trimestre del 2009 el precio del alquiler de una vivienda en San Francisco cayó apenas un 0.1% a $2,323 al mes, mientras que en San Jose las rentas cayeron un 1.5% a $ 1,545 al mes. Comparen estas cifras con el alquiler en la ciudad de Stockton, California, en el golpeado Valle de San Joaquín, epicentro original de la crisis de los foreclosures o embargos de viviendas, donde el ingreso promedio familiar es de unos $ 46,500 (menos de la mitad que en el Corredor Tecnológico de la US101) mientras el desempleo al mes de Marzo del 2009 ha alcanzado el 19.7%, más del doble de aquella región tecnológica del área de la Bahía. En Stockton, la renta promedio de una vivienda al cierre de Marzo del 2009 fue de solamente $ 862 y esta renta ha empezado a caer precipitadamente, a una tasa mayor al 4% desde mediados del 2008, cuando el desempleo empezó a acelerarse en dicha región del Norte de California.
Como he comentado en párrafos anteriores, hay otros factores que explican las variaciones existentes en rentas en lugares específicos, pero los dos factores fundamentales son caracteristicas de la estructura de la economia y tipos de trabajo en la región, y el consecuente nivel de ingreso de los trabajadores en dicha región.
En la Parte 2 de este artículo explicaremos con un ejemplo de la vida real como puede usted beneficiarse de este conocimiento tan importante que acaba de ganar, no se lo pierda.
Libre de Deber 