Como saber si una casa está al precio correcto (Parte 2)

Habiendo revisado las razones teóricas que eran necesarios explicar al menos someramente sobre las cuales los financistas basamos una decisión correcta de inversión o compra de bienes raíces, vamos ahora a lo que nos interesa, al grano: cómo puedo saber si el precio de una vivienda en la que estoy interesado es el “correcto”, el que refleja el valor intrínseco o económico?

 

Los analistas financieros y expertos en finanzas usamos frecuentemente un método algo sofisticado con proyecciones de flujos de caja basadas en el precio de la renta para estimar cuál debería ser ese precio teórico. Pero afortunadamente hay un pequeño truco o secreto profesional, que es una especie de atajo intelectual, y que normalmente genera un resultado similar o parecido al que arrojaría el uso de nuestros más sofisticados métodos financieros. No se necesita ser un gran experto para hacerlo y solamente entender estos principios que hemos discutido anteriormente y usar una muy simple pero efectiva formulita, la cual es usada por muy experimentados inversionistas con décadas de experiencia en bienes raíces. Esta es la fórmula:

 

Precio Teórico    

de la Propiedad: Precio de la Renta Mensual         X   factor (min.=150

                        de una propiedad igual o similar               máx.=180)

 

Expliquemos con un ejemplo real. Usaré como primer ejemplo una propiedad en una ciudad del área de la Bahía de San Francisco que ha sido golpeada por el problema de la ola de créditos tóxicos subprime: Richmond, California. Este es un muy buen ejemplo de lo que está pasando no solamente en California sino en todo el país en el caso de viviendas en los estratos socioeconómicos populosos, de menores ingresos y donde las viviendas tienen usualmente precios más bajos.

 

Tenemos el siguiente aviso real publicado en el famoso sitio de internet Craigslist:

 

$175,000 / 3br – Richmond New Homes For Sale (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-2wcaz-1137051624@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-23, 4:06PM PDT

Brand new homes for sale in North Richmond. All new construction. Each home features 3 bed/2.5 baths, master suite and fireplace in living room. Kitchens feature granite counters & SS appliances. Must see! Open House Sunday, April 26th 2-4pm or by appointment.

Contact Gary Lewis-Robinson of Community Housing Development Corporation – North Richmond @ 510-368-8098.

Filbert at 3rd (google map) (yahoo map)

PostingID: 1137051624

 

 

Uhmmm…  $ 175,000  por esta casa…supongamos que está interesado en comprar esta propiedad. Cómo saber si está al precio “correcto”? Bueno, primero ya sabe usted que es necesario hallar una propiedad igual o muy similar en esa misma zona (no más de una milla alrededor). Afortunadamente, existen dos muy similares (no iguales) propiedades a menos de 5 cuadras de la cas en cuestión. Miremos estos avisos también publicados en Craigslist en esa misma semana:

 

 

$1495 / 3br – 3bdr/2baths/SECTION 8 IS WELCOMED (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-dapeq-1141636974@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-26, 6:24PM PDT

3 bed/2 baths house.
The almost brand new house – it was build in 2005 year.
The house is approved for Section 8. So people who have vouchers for Section 8 are welcomed. In all bedrooms laminate floor installed.
The tile installed in the kitchen, the bathrooms, etc. Big kitchen; marble countertop in the kitchen installed. By the new regulations in the house installed the sprinkles system. There is a garage and a protected driveway where you can in addition park your car. The security system Brinks installed in the house. A sliding door from a master bedroom leads to the backyard. A washer, dryer, refrigerator, stove – installed in the house. This is a great house to live in.

Interested to see it inside – email me your phone number- I’ll call give you a call.

Thanks.

Grove at Fourth (google map) (yahoo map)

cats are OK – purrr

dogs are OK – wooof

PostingID: 1141636974

 

 

Noten que como habiamos comentado estas propiedades están ubicadas en una zona de bajos ingresos, el aviso dice por ejemplo que pueden aplicar a alquilar aquellos inquilinos que se acogen a la regulación conocida como Section 8 en California, básicamente alquileres “pseudo subsidiados”. Eso no invalida el análisis sino por el contrario, enfatiza el punto que tratamos de hacer aquí en este ejemplo.  A continuación tenemos otro aviso por una propiedad muy similar en la misma area de Richmond, CA, siempre cortesía de  Craigslist:

 

 

$1350 / 3br – house for rent N. Richmond (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-cqccc-1129891376@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-19, 11:36AM PDT

3bd. 2ba. 1 c.garage
all electric kitchen
legal security bars, locked gate
deposit neg. garbage paid
Section 8 OK
Call 510 303 6478

Silver Ave. at Truman& Fourth (google map) (yahoo map)

PostingID: 1129891376

 

 

Si ven en los mapas que están accesibles en los enlaces (links) incluidos, pueden comprobar que todas estas viviendas están muy cerca una de la otra.

 

Entonces, procediendo al cálculo usando nuestra formulita mágica:

 

Con la renta de $ 1495 al mes:

Precio “correcto” o valor teórico

de la casa en Filbert at Third  =  1495 x 150 = $ 224,250 (mínimo)

                                          =  1495 x 180 = $ 269,100 (máximo)

Con la renta de $ 1350 al mes:

Precio “correcto” o valor teórico

de la casa en Filbert at Third  =  1350 x 150 = $ 202,500 (mínimo)

                                          =  1350 x 180 = $ 243,000 (máximo)

 

Esto quiere decir que la casa en Filbert at Third  en la ciudad de Richmond, CA, que se está vendiendo a un precio de Mercado a fines de Abril del 2009 de $ 175,000  debería tener un valor teórico o “correcto” de al menos $ 202,500 (el más bajo de acuerdo a los dos calculos que hicimos arriba) o no más de $ 269,100 (el más alto de los dos calculos que hicimos). El valor teórico promedio debería haber sido de ($ 202,500 + $ 269,100) dividido entre 2 resulta  en = $ 235,800. En conclusion, según este análisis, esta casa es una buena oportunidad de compra porque el precio de venta actual de $ 175,000 es muy inferior a cualquiera de los valores teóricos, o, en otras palabras, desde el punto de vista de un comprador potencial o inquilino potencial, alquilar cualquiera de esas otras dos propiedades ofrecidas en renta no es una buena idea porque mejor sería comprar la casa en Filbert at Third  que está subvaluada. Todo esto, estrictamente desde el punto de vista financiero.

 

Esta es la manera en la cual usted puede evitar caer en un muy costoso error financiero y por el contrario maximizar su presupuesto y ganar capacidad de negociación en el proceso de la compra de su casa.

 

En nuestra siguiente entrada al blog haremos otro ejemplo, ahora más bien con una propiedad en un area donde recién se está empezando a sentir el impacto de la crisis inmobiliaria: Danville, California, donde resido. Esta es una zona de viviendas mucho más caras usualmente, debido a que los residentes tienen niveles de ingresos sumamente altos, con una población donde la mayoría tiene al menos grado de Bachillerato y empleos en sectores económicos de alto valor agregado. Y sin embargo, también ahí se está empezando a ver el mismo fenómeno de fuerte caída de precios. Los espero en una Dios mediante muy próxima oportunidad.

 

Un abrazo,

 

Hernán

Como saber si una casa está al precio correcto (Parte 1)

Mil disculpas amigos del blog por el aparente abandono. He tenido unas semanas bastante atareadas con trabajo, familia, un nuevo proyecto de consultoría y educación para empresarios Hispanos que tiene muchas perspectivas positivas, y buscando y revisando materiales de investigación para usar en la segunda parte de mi ensayo sobre el rol de los sindicatos en una recesión. Trataré sin embargo de ser más constante en postear entradas al blog.

Mientras termino de analizar mis materiales para la segunda parte del ensayo en cuestión, quisiera aprovechar para tocar un tema relacionado con bienes raices que he desarrollado en la radio y en la universidad donde dicto cátedra: como saber si una propiedad de bienes raices está valorizada al precio correcto, desde el punto de vista financiero, usando principios de economia y finanzas?

Para ello, necesitamos saber que, desde el punto de vista económico y financiero, una propiedad de bienes raices es un tipo de activo, vale decir, un recurso que tiene valor intrínseco porque puede generar un flujo de caja o efectivo sea por su venta o por su explotación en una actividad de negocios, en este caso por su alquiler.

El valor teórico de cualquier activo, de acuerdo a la teoría y prácticas económicas y de finanzas, está dado por el valor presente del flujo de efectivo que será generado por dicho activo, vale decir, el flujo de caja futuro descontado por una tasa de retorno, el costo de oportunidad o porcentaje de ganancia que compense al inversionista por la mayor o menor incertidumbre de recibir dichos dineros en el futuro y por la demora o prontitud con que se recibirán.

Para fines de valorizacion, entonces, el flujo de caja que puede potencialmente generar una propiedad, desde el punto de vista financiero, es el de la renta o alquiler que se puede cobrar por la misma. Entonces, el valor de una propiedad depende del monto de la renta o alquiler que esa propiedad puede generar.

Pero usted me puede decir, pero para que tanta complicación, acaso no ve usted el precio de la casa en el mercado y ese no es el valor?  Buena pregunta, pero Precio no es lo mismo que Valor para nosotros los analistas financieros. Para muestra, que mejor botón que referirlo a las tristes experiencias de millones de inversionista y “propietarios” (o expropietarios) que pagaron increíbles precios por viviendas y propiedades que ahora han caido inclusive en más de un 80% de dichos precios. Aparentemente, esos precios de mercado no eran realmente una representación real del valor de dichas propiedades. Eso quiere decir entonces que el precio “correcto”, desde esta perspectiva basada en principios financieros y económicos, es aquel que es similar al valor teórico, el cual a su vez se basa en el valor de mercado de las rentas o alquileres observados en el mercado.

Porqué la renta es la base correcta para obtener el valor (y por ende el precio teórico justo y correcto) para una propiedad? Porque la renta refleja en todo momento las expectativas de empleo e ingreso de la población económicamente activa de la región o área donde la propiedad se ubica. Las rentas reaccionan en forma bastante inmediata y directa ante variaciones en el tipo de empleo (si por ejemplo los trabajos en la zona requieren mayormente una educación avanzada y por tanto resultan en mayores ingresos) y en el nivel de empleo (a menor desempleo, las rentas tienden a subir, y viceversa). Por supuesto, es importante también el mayor o menor stock o inventario de propiedades en alquiler disponibles y la demanda que puediera existir, pero estos factores son bastante menos significativos y en todo caso subsidiarios a los dos primeros que mencionamos anteriormente.

Por ejemplo, las rentas en promedio en el corredor de la carretera US 101 entre Marin-San Francisco-Sillicon Valley son bastante mayores que en el resto del SF Bay Area (donde las rentas están en general un 35-40% más altas que en el resto del país): al menos un 25% del valor agregado económico de dicha subregión es generado por las industrias de alta tecnología, intensivas en mano de obra altisimamente calificada y remunerada, y donde más de un 60% de todos los empleados en esa subregión son calificados como “trabajadores del conocimiento”, ambos porcentajes muy superiores al promedio nacional o inclusive estatal. Alrededor de una tercera parte de las unidades familiares residentes en esa zona ganan un ingreso anual promedio de más de $ 100,000 que es más de un 60% superior al promedio nacional y estatal. Y es asimismo este corredor tecnológico el que ha mantenido al mes de Marzo del 2009 el menor nivel de desempleo de toda la region metropolitana del área de la Bahía, con un porcentaje promedio de un 9% comparados con más de un 10.5% para los otros condados de la Bahía, un 11.5% para California y ligeramente mayor al 8.5% para los Estados Unidos en medio de la Gran Recesion / Depresion actual.

Por lo anterior, las rentas casi no han cambiado en el ultimo año en dicha zona, según la empresa especialista Realfacts, que dice que en el primer trimestre del 2009 el precio del alquiler de una vivienda en San Francisco cayó apenas un 0.1% a $2,323 al mes, mientras que en San Jose las rentas cayeron un 1.5% a $ 1,545 al mes. Comparen estas cifras con el alquiler en la ciudad de Stockton, California, en el golpeado Valle de San Joaquín, epicentro original de la crisis de los foreclosures o embargos de viviendas, donde el ingreso promedio familiar es de unos $ 46,500 (menos de la mitad que en el Corredor Tecnológico de la US101) mientras el desempleo al mes de Marzo del 2009 ha alcanzado el 19.7%, más del doble de aquella región tecnológica del área de la Bahía. En Stockton, la renta promedio de una vivienda al cierre de Marzo del 2009 fue de solamente $ 862  y esta renta ha empezado a caer precipitadamente, a una tasa mayor al 4% desde mediados del 2008, cuando el desempleo empezó a acelerarse en dicha región del Norte de California.

Como he comentado en párrafos anteriores, hay otros factores que explican las variaciones existentes en rentas en lugares específicos, pero los dos factores fundamentales son caracteristicas de la estructura de la economia y tipos de trabajo en la región, y el consecuente nivel de ingreso de los trabajadores en dicha región.

En la Parte 2 de este artículo explicaremos con un ejemplo de la vida real como puede usted beneficiarse de este conocimiento tan importante que acaba de ganar, no se lo pierda.