Como saber si una casa está al precio correcto (Parte 1)

Mil disculpas amigos del blog por el aparente abandono. He tenido unas semanas bastante atareadas con trabajo, familia, un nuevo proyecto de consultoría y educación para empresarios Hispanos que tiene muchas perspectivas positivas, y buscando y revisando materiales de investigación para usar en la segunda parte de mi ensayo sobre el rol de los sindicatos en una recesión. Trataré sin embargo de ser más constante en postear entradas al blog.

Mientras termino de analizar mis materiales para la segunda parte del ensayo en cuestión, quisiera aprovechar para tocar un tema relacionado con bienes raices que he desarrollado en la radio y en la universidad donde dicto cátedra: como saber si una propiedad de bienes raices está valorizada al precio correcto, desde el punto de vista financiero, usando principios de economia y finanzas?

Para ello, necesitamos saber que, desde el punto de vista económico y financiero, una propiedad de bienes raices es un tipo de activo, vale decir, un recurso que tiene valor intrínseco porque puede generar un flujo de caja o efectivo sea por su venta o por su explotación en una actividad de negocios, en este caso por su alquiler.

El valor teórico de cualquier activo, de acuerdo a la teoría y prácticas económicas y de finanzas, está dado por el valor presente del flujo de efectivo que será generado por dicho activo, vale decir, el flujo de caja futuro descontado por una tasa de retorno, el costo de oportunidad o porcentaje de ganancia que compense al inversionista por la mayor o menor incertidumbre de recibir dichos dineros en el futuro y por la demora o prontitud con que se recibirán.

Para fines de valorizacion, entonces, el flujo de caja que puede potencialmente generar una propiedad, desde el punto de vista financiero, es el de la renta o alquiler que se puede cobrar por la misma. Entonces, el valor de una propiedad depende del monto de la renta o alquiler que esa propiedad puede generar.

Pero usted me puede decir, pero para que tanta complicación, acaso no ve usted el precio de la casa en el mercado y ese no es el valor?  Buena pregunta, pero Precio no es lo mismo que Valor para nosotros los analistas financieros. Para muestra, que mejor botón que referirlo a las tristes experiencias de millones de inversionista y “propietarios” (o expropietarios) que pagaron increíbles precios por viviendas y propiedades que ahora han caido inclusive en más de un 80% de dichos precios. Aparentemente, esos precios de mercado no eran realmente una representación real del valor de dichas propiedades. Eso quiere decir entonces que el precio “correcto”, desde esta perspectiva basada en principios financieros y económicos, es aquel que es similar al valor teórico, el cual a su vez se basa en el valor de mercado de las rentas o alquileres observados en el mercado.

Porqué la renta es la base correcta para obtener el valor (y por ende el precio teórico justo y correcto) para una propiedad? Porque la renta refleja en todo momento las expectativas de empleo e ingreso de la población económicamente activa de la región o área donde la propiedad se ubica. Las rentas reaccionan en forma bastante inmediata y directa ante variaciones en el tipo de empleo (si por ejemplo los trabajos en la zona requieren mayormente una educación avanzada y por tanto resultan en mayores ingresos) y en el nivel de empleo (a menor desempleo, las rentas tienden a subir, y viceversa). Por supuesto, es importante también el mayor o menor stock o inventario de propiedades en alquiler disponibles y la demanda que puediera existir, pero estos factores son bastante menos significativos y en todo caso subsidiarios a los dos primeros que mencionamos anteriormente.

Por ejemplo, las rentas en promedio en el corredor de la carretera US 101 entre Marin-San Francisco-Sillicon Valley son bastante mayores que en el resto del SF Bay Area (donde las rentas están en general un 35-40% más altas que en el resto del país): al menos un 25% del valor agregado económico de dicha subregión es generado por las industrias de alta tecnología, intensivas en mano de obra altisimamente calificada y remunerada, y donde más de un 60% de todos los empleados en esa subregión son calificados como “trabajadores del conocimiento”, ambos porcentajes muy superiores al promedio nacional o inclusive estatal. Alrededor de una tercera parte de las unidades familiares residentes en esa zona ganan un ingreso anual promedio de más de $ 100,000 que es más de un 60% superior al promedio nacional y estatal. Y es asimismo este corredor tecnológico el que ha mantenido al mes de Marzo del 2009 el menor nivel de desempleo de toda la region metropolitana del área de la Bahía, con un porcentaje promedio de un 9% comparados con más de un 10.5% para los otros condados de la Bahía, un 11.5% para California y ligeramente mayor al 8.5% para los Estados Unidos en medio de la Gran Recesion / Depresion actual.

Por lo anterior, las rentas casi no han cambiado en el ultimo año en dicha zona, según la empresa especialista Realfacts, que dice que en el primer trimestre del 2009 el precio del alquiler de una vivienda en San Francisco cayó apenas un 0.1% a $2,323 al mes, mientras que en San Jose las rentas cayeron un 1.5% a $ 1,545 al mes. Comparen estas cifras con el alquiler en la ciudad de Stockton, California, en el golpeado Valle de San Joaquín, epicentro original de la crisis de los foreclosures o embargos de viviendas, donde el ingreso promedio familiar es de unos $ 46,500 (menos de la mitad que en el Corredor Tecnológico de la US101) mientras el desempleo al mes de Marzo del 2009 ha alcanzado el 19.7%, más del doble de aquella región tecnológica del área de la Bahía. En Stockton, la renta promedio de una vivienda al cierre de Marzo del 2009 fue de solamente $ 862  y esta renta ha empezado a caer precipitadamente, a una tasa mayor al 4% desde mediados del 2008, cuando el desempleo empezó a acelerarse en dicha región del Norte de California.

Como he comentado en párrafos anteriores, hay otros factores que explican las variaciones existentes en rentas en lugares específicos, pero los dos factores fundamentales son caracteristicas de la estructura de la economia y tipos de trabajo en la región, y el consecuente nivel de ingreso de los trabajadores en dicha región.

En la Parte 2 de este artículo explicaremos con un ejemplo de la vida real como puede usted beneficiarse de este conocimiento tan importante que acaba de ganar, no se lo pierda.

ENSAYO: Los Sindicatos – Cuál es su rol en una Severa Recesión? (Parte 1)

Pues proteger trabajos, no? Podría ser la respuesta de los amables lectores de este blog. Y sin embargo, es eso lo que beneficiaría a la sociedad en general? Quizá, si somos atrevidos, deberíamos preguntar mejor, han sido los sindicatos beneficiosos para la sociedad en su conjunto, incluso en tiempos de bonanza?

 

El diario The Washington Post en su edición del 15 de Marzo nos trae este tema a colación a raíz de la propuesta de ley, el Acta llamada Employee Free Choice Act, Ley de la Libre Elección del Empleado, mediante la cual se procuraría otorgar una mayor facilidad de crear sindicatos en cualquier empresa del sector privado.

 

Ambos bandos, los grupos de intereses especiales de los sindicalizados como la AFL-CIO y SEIU, así como el de los empresarios, la U.S. Chamber of Commerce, presentaron sus argumentos a favor y en contra respectivamente. La mayor objeción se resume de esta manera: incentivar la creación de sindicatos en estos precisos momentos cuando el desempleo alcanza niveles históricos solamente causará aún mayor desempleo. A esto, se argumenta que por el contrario, una mayor sindicalización producirá un mayor nivel de ingreso de la clase trabajadora, incrementará el consumo y por tanto ayudará a reactivar la economía más rápidamente. Cuál de estas perspectivas suena más cercana a la verdad? Y esto es lo que nos lleva a nuestra aparentemente redundante pregunta.

 

Históricamente, los sindicatos en Estados Unidos tuvieron su momento de apogeo inmediatamente después de la Gran Depresión, cuando entre comienzos de los 30’s y comienzos de los 50’s el número de empleados sindicalizados en el sector privado alcanzó un pico del 36% del sector, el cual ha ido decayendo al dia de hoy hasta representar solo un 7.5% de esa masa laboral (y un 12.4% de todos los empleados, públicos y privados; obviamente existe una fuerte sindicalización en el sector público).

 

 

La economía Americana comenzó su mejor momento saliendo de la Segunda Guerra Mundial, aprovechando la virtual total destrucción de la infraestructura productiva principalmente en Europa y en mucho menor medida en Japón, más una serie de innovaciones y de nuevas tecnologías y el abaratamiento de productos duraderos de consumo, como el automobil, la televisión, etc., etc. Los productos industriales Americanos invadieron el mundo, generando un crecimiento de los sueldos y salarios de la clase media, la mayor parte empleada en estos vastos ingenios industriales empresariales. Esta prosperidad alcanzó hasta principios de los 70’s cuando el primer choque externo a la economía Americana desde la Segunda Guerra, el embargo árabe del petróleo, generó una severa recesión y sembró la semillita de una ideología y un ciclo económico problemáticos por venir: el Consenso de Washington y la Desregulación de la Finanzas, pero esa es otra historia para otro día.

 

Los sindicalistas gustan decir que fue el hecho que existieran sindicatos y que una gran proporción de la masa laboral fuera sindicalizada la razón principal de esta etapa tan positiva para la clase media Americana, plasmada en los altos niveles de ingreso. Dean Baker, el respetado economista Director del Center for Economic and Policy Research llega inclusive a argüir implícitamente en una nota publicada el 6 de Febrero del 2008 que el mayor grado de sindicalización tuvo mucho que ver con el alto y creciente nivel de productividad característico de esos años y por ende con los altos ingresos.

 

Sin embargo, en ese mismo documento del buen Dr. Baker señala que la productividad en USA (la cantidad de producción lograda con cierto nivel de recursos, particularmente horas de mano de obra) ha seguido creciendo, y en particular en la década de mediados de los 90’s a mediados de los 00’s, alcanzara de hecho niveles históricos. Esto parecería contradecir su argumento anterior ya que las mayores ganancias en productividad en Estados Unidos han ocurrido precisamente cuando el nivel de sindicalización ha sido el más bajo. Y el mismo Baker y otros economistas pro-sindicatos terminan reconociendo que la creciente globalización del comercio y la transferencia de fábricas y trabajos manufactureros desde Estados Unidos a Asia que se inició a fines de los 70’s tiene mucho que ver con la caída de los ingresos de los trabajadores Americanos.

 

El Dr. Baker no está solo en su pesar intelectual: la Dra. Paula Voos, prestigiosa economista laboral y profesora en la Escuela de Postgrado de Relaciones Laborales de Rutgers University, también pro-sindicalista, en su presentación ante el Senado el 10 de Marzo de este año reconoció, de acuerdo a un famoso estudio del Dr. Belman en 1992, que la productividad solamente se dá en situaciones donde existen positivas relaciones entre la administración de la empresa y los trabajadores, independientemente de si los trabajadores están sindicalizados o no.

 

Vale decir, dos de los más prominentes economistas que favorecen la sindicalización, reconocen que no existe en términos prácticos ninguna relación entre productividad y sindicalización, y por tanto es probablemente incorrecto inferir que la prosperidad y altos ingresos de la clase media trabajadora Americana durante aquellos años maravillosos entre la Segunda Guerra y mediados de los 70’s fue causada principalmente por los sindicatos, sino más bien por la ausencia de competencia por parte de empresas, trabajadores y mano de obra foráneas, la cual se hizo palpable a partir de fines de los 70’s, y, por supuesto, al alto grado de especialización y conocimientos de los trabajadores Americanos operando en esas industrias.

 

Durante ese extraordinario periodo de expansión económica, las empresas Americanas generaron ingentes utilidades por sus extraordinarias ventas y crecimiento en el mercado global, y ya que dependian del conocimiento especifico de sus obreros Americanos, a fin de atraerlos y mantenerlos en sus empresas (ningún empleador inteligente quiere perder un buen empleado) tenían que ofrecer, por presiones competitivas internas dentro de cada industria, paquetes de salarios y eventualmente también beneficios generosos, los cuales se convirtieron en característicos de las empresas industriales a nivel nacional.

 

Es entonces probable poner como hipótesis que este positivo proceso de crecimiento del ingreso real, y por tanto de la calidad de vida de la clase media trabajadora Americana se hubiera dado en similar medida en ausencia de un mayor protagonismo de los sindicatos, ya que simplemente era el reflejo del proceso de oferta y demanda laboral en una economía que por circunstancias diversas, se volvió la fuerza dominante global. Por ejemplo, las empresas Estadounidenses manufactureras, que generaron una gran parte de  estos empleos bien remunerados, operaron entre 1950 y 1975 al más alto nivel de capacidad instalada comparado con los años siguientes. La tasa de desempleo promedio en los Estados Unidos entre finales de la Segunda Guerra y mediados de los 70’s ha sido la más baja en la historia económica moderna de la nación (comparando con la tasa promedio de los últimos 30 años).

 

Esto sin embargo no explica en su totalidad el porqué el declive tan pronunciado del número de trabajadores sindicalizados en los Estados Unidos. Algunos expertos aducen que parte importante de esta reducción se asocia a la Ley Taft-Hartley Act de 1947, de carácter bastante restrictivo en términos de la habilidad de crear sindicatos. Pero la principal razón reside al parecer en la caída sustancial del empleo en sectores altamente sindicalizados que se produjo no solamente en Estados Unidos, sino en todos los 14 países más desarrollados del mundo, según el estudio de investigación del Dr. Visser del año 2006. Visser halló que el empleo en sectores altamente sindicalizados, como la industria automotriz en Estados Unidos, cayó fuertemente en todos estos países a partir de los 70’s.

 

Entonces, vemos que hay una variedad de factores que han afectado primero el poder de los sindicatos y su presencia en no solamente el mercado laboral Americano sino también en el de los países más desarrollados, y que al parecer la disminución del nivel de ingreso real de los trabajadores Americanos no es asociada a la progresiva “desaparición” de los sindicatos como de la globalización de la producción y por ende, de los mercados laborales. Pero aún no estamos listos para responder nuestra pregunta original y la más profunda, cuáles son las condiciones bajo las cuales el sindicalismo crea valor para la sociedad en su conjunto, en particular en tiempos de severa recesión? y para ello tenemos que ver muchos otros aspectos más en la Parte 2 de este Ensayo.